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房地产虚假广告泛滥违规行为无人监管

2019-06-05 21:56:07 | 来源: 网络

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某房交会上有这样一条关于海景房的广告:北方万米金沙滩。当追问,为什么这条海岸线就是的万米金沙滩时,房产销售人员说:“我们也不知道,我就是开着车现场转了一圈,我就认为它是的万米金沙滩了。”

现在,地产广告中各种牛、、、这样的排他性词语频频出现,这在法律上是否允许?

包华:这肯定不是被允许的。规范中要求,不能用排他性的词语或者用可以描述“”、“”等词语跟消费者传递信息,因为这样的词语往往带有一定的判定标准,在判定标准不明确的情况下,这样的词语会产生误导的效果。但遗憾的是,这样的词语在广告中频频出现,而广告商本身并没有得到任何相应的制约,这一点来需要监管部门和媒体关注。

邵桐:在《广告法》第七条第二款有相关的规定,不仅是房地产广告,其他商品广告也不能出现这种类似于“”、“”的词语,这是广告法当中命令禁止的一种规定。如果出现这种词语,监管部门应当主动履行职责,告知广告主或者广告的制作者和发布者,立即停止使用广告,并在相应的范围内予以更正,更严重的,还要没收广告的制作者和发布者相应的广告费用。

既然法律不予支持,为什么地产销售广告上却一再出现?而且愈演愈烈?

包华:广告是为工商部门去进行相应的市场约束的,如果工商部门对于这样的排他性用语进行相应的处罚的话,都会让其他的广告商和媒体借鉴。但是,非常遗憾,这个案例一直没有出现。另外一方面,对于一个楼盘的销售而言,一个广告费用即使再高也是有限的,用一个非常有限的广告费换取一个高额的销售利润,对于任何一个开发商都是有盈利动机的。在这种巨大的盈利动机面前,哪怕有行政处罚,很多广告商也愿意面对。所以处罚的力度不仅仅只是经济处罚的问题,更多应该在其他方面进行延展和综合治理。

央视的调查发现,北京一家楼盘忽悠人的本事非常了不起。在一家楼盘的宣传单上写着小区内设有超市、医务室、银行、邮局、洗衣店、幼儿园等服务配套设施,社区内还设有温泉戏水乐园,从房展会上出来以后,按宣传单上提供的地址找到了这个楼盘的售楼处,发现很多东西和广告所写的不一样。

根据售楼人员的介绍,这所楼盘在广告中宣传的六项基础设施,实际上只具备超市和洗衣店两项。面对的疑惑,售后人员又赶紧宣传起小区建了的公园和水上乐园。于是又从售楼处赶到楼盘现场,却看到所谓的水上乐园只是看上去荒废了很久,根本就没有水的游泳池。在游泳池旁边,所谓的社区公园也是大门紧锁,上面挂着"闲人免进,游人止步"的牌子。进园一看才发现,公园建在一个防空洞上,一圈绿树环绕着防空洞,遮住了里面大片的荒草和无人看管的果树。走到防空洞的顶部,眼前是几套锈迹斑斑的健身器材。

包华:夸大和虚假同时出现在广告语当中,而这个楼盘本身的配套设施其实并不完善。在这种情况之下,大家应该可以从项目的配套文件中乃至于规划上找到答案。但是这些配套文件并没有如实的向消费者出示,而是用广告的虚假方式宣传,这种方法对于消费者在判断是否购买时,很容易产生误导。

众所周知,售房要五证齐全,五证就是开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称"五证"。可是在大家的买房经历中,遇到的真正五证齐全的又有几家呢?一般销售商都会向这样忽悠我们。

经销商:房屋的许可证,楼只要盖到一半就肯定可以拿得到了,我们的楼都在盖,盖着盖着房产的预售证就可以拿到了。

为什么现在五证不全也能卖方?这个说法有问题吗?

包华:在五证不全的情况下,购房人确实能够看到房形物。之所以它叫房形物,是它看上去是房子,但是它跟我们法律定义上的房子是有本质不同的。首先购房人确实能看到这个东西,开发人员确实能开发完,购买房人可以有信心买。其次,确实有一些商人在卖这样的房子,而且没有得到任何制约,即使是有一些项目长期在进行这样的销售,也没有政府监管部门叫停,而且广告还在做。所以,买家和卖家都有需求的情况下,政府的监管顾不上了,就会出现这种房形物在市场上进行销售的情况。

邵桐:经销商的说法确实有问题,因为根据我们国家现行的法律规定,所有的行政审批的证件都是要符合申请条件,由行政机关作出严格的审查以后,才可以批准这些行政审批。

房地产界的虚假宣传由来已久,而且经久不衰,原因何在?

包华:这跟房地产市场整体的市场走向有一定的关系,因为近些年来,房地产市场一直是向上走的,很多购房人获得了实惠。另外,不可否认房地产市场在逐渐成熟的过程中,房子确实越盖越好了,很多消费者也看到了这一点才会进入到这个市场之中。其次,很多房地产广告到并没有影响到消费者的购房预期,即使影响到了,广告商也好,广告主也好,没有得到相应的处罚或者赔偿。在这种情况之下,就不难相信房地产广告为什么越来越假了。

宣传单也好,广告单也好,不能作为开发商的承诺。曾经有说法称,如果消费者把宣传单收藏起来,有朝一日发现宣传的和实际不符,是否可以凭借宣传单去追究相关?

包华:广告本身并不是合同的一部分,消费者还是要以合同为准。另外,如果虚假宣传确实影响到了购房人的购房预期,甚至于影响到了购房人对于房屋价值的判断,应该给予一定的赔偿,但赔偿的数额一定不会高于开发商的利益。因为房地产市场在上涨,即使当年5千块钱一平米的房子,等你去告他的时候,已经1万块了。在这种情况下法院就会面临一个问题,消费者确实从中获利的情况下,如何让开发商进行赔偿,因为我们国家目前是以实际损失为赔偿的基本原则。

要想真正的遏制住房地产的虚假宣传,有效的办法是什么?

包华:应该建立一套成型制度,如果某一个商家、广告主、媒体确实发布了虚假的广告,经过终的认定这个虚假广告造成了社会影响,就应当在相应的信息系统上予以记录,今后限制其进行相应的预售、广告等一系列经营行为。否则,只是单对某一个行为进行处罚的话,很难解决目前虚假广告泛滥的问题。

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